Hay que tener en cuenta que la constitución de una hipoteca lleva aparejado, según ley, unos gastos que debe ser liquidados. Estos gastos dependen del importe de la hipoteca que se declara en el otorgamiento de la escritura pública ante notario.
Hasta hace unos años, estos gastos eran pagados por el deudor en su totalidad. Sin embargo, después de que el Tribunal Supremo declarara en su sentencia del 25 de diciembre del 2015 que las cláusulas incluidas en las escrituras públicas en las que se obliga al consumidor o deudor a pagar la totalidad de los gastos eran abusivas y, por tanto, nulas, las entidades financieras están siendo obligadas a pagar parte o alguno de estos gastos.
Los gastos que se derivan de una constitución de préstamo hipotecario son los siguiente:
– Gastos de tasación: La tasación es el primer gasto al que se enfrenta el deudor cuando solicita una hipoteca al banco. Depende del valor de tasación del bien inmueble, pudiendo oscilar entre 300 € y 700 €. Según la normativa del Banco de España, el solicitante del préstamo podrá elegir o aportar tasación siempre que sea de una tasadora homologa. No obstante, en la práctica, el banco elige la tasadora de entre una selección de estas que él mismo realiza. La vigencia de una tasación es de 6 meses. A partir de ese plazo, se debe volver a realizar la visita al inmueble.
– Impuesto Actos Jurídicos Documentados: Es el impuesto que grava el acto jurídico, es decir, el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Se aplica a la responsabilidad total hipotecaria, no al importe de la hipoteca, que es mayor que este último y está limitada por ley. Viene a ser la cantidad total que, como máximo, nos podría reclamar el acreedor en caso de impago, por lo que al importe de la hipoteca se le añaden los intereses ordinarios, los intereses de demora y las costas y gastos por el procedimiento judicial; a grandes rasgos, puede ser entre un 135% o un 200% del importe de la hipoteca según la entidad financiera. A este importe se le aplica una tasa o porcentaje para calcular el impuesto que varía en función de cada comunidad autónoma, yendo desde un 0,50% hasta un 1,50%. Además, existen exenciones y bonificaciones que pueden reducir dicha tasa.
– Aranceles notariales: Es el coste del otorgamiento de la escritura pública por parte del notario. Depende de varios factores entre los cuales se encuentran: el importe de la responsabilidad hipotecaria, el número de páginas, el número de copias solicitadas, … Esta regulado por ley.
– Aranceles registrales: Es el coste de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad correspondiente. Está fijada por ley y depende de la responsabilidad hipotecaria.
– Honorarios de la gestoría de la entidad financiera: Es el coste que nos carga la gestoría elegida por el banco por realizar las acciones correspondientes para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos en representación del deudor. Cada empresa o gestoría puede cobrar una cantidad diferente.
– Gastos o comisión de apertura bancaria: Es la comisión que la entidad financiera acreedora cobra al deudor por concederle la hipoteca. Puede variar entre el 0% y el 2% del total firmado.
