Hay que tener en cuenta que el otorgamiento de escritura pública de compra venta de una vivienda lleva aparejado, según ley, unos gastos que debe ser liquidados. Estos gastos dependen a grandes rasgos del importe declarado en el otorgamiento de la escritura pública de compra ante notario.
Normalmente, existe libertad de pacto entre las partes para determinar quién paga estos gastos. Aunque, de manera general los gastos relativos a la compra son pagados en su totalidad el comprador y los relativos a cancelación de cargas previas e impuestos de ganancias patrimoniales los liquidan los vendedores.
La Jurisprudencia ha considerado abusivas algunas cláusulas en compraventas entre un promotor de viviendas y un particular, como las que pretenden imponer al consumidor los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario, es decir: escritura de obra nueva y división horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división y cancelación. También se ha considerado abusiva la cláusula en virtud de la cual la promotora impone al comprador el pago de la plusvalía o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. No lo sería si la compraventa fuera entre particulares.
Los gastos que se derivan de este acto jurídico son los siguientes:
– Impuestos: los debe pagar el comprador y dependen de si la compra es una primera transmisión del bien o si es una segunda o posterior el impuesto es uno u otro.
o Para compra de primera transmisión, hay que liquidar IVA (10%) y Actos Jurídicos Documentados, que es un porcentaje sobre el importe declarado de la venta que varía en función de la comunidad autónoma residente.
o Para compra de segunda o posteriores transmisiones, hay que liquidar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que lo determina en función de cada comunidad autónoma.
– Aranceles notariales: Es el coste del otorgamiento de la escritura pública por parte del notario. Depende de varios factores entre los cuales se encuentran: el importe declarado, el número de páginas, el número de copias solicitadas, … Esta regulado por ley. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias
– Aranceles registrales: Es el coste de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad correspondiente. Está fijada por ley y depende del importe declarado en la escritura pública.
– Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (plusvalía). Es un impuesto municipal que se liquidaba en función del valor declarado. Actualmente, se encuentra en revisión, ya que, tras una sentencia del Tribunal Supremo, no se permite cobrar el impuesto ante una pérdida patrimonial del vendedor.
– Gastos relativos a la cancelación de cargas previas: Los paga el vendedor, ya que las vivienda se deben transmitir libres de cargas, salvo pacto en contrario por el que el comprador acepte dichas cargas (hipotecas, embargos, ….).
