La nueva ley hipotecaria (Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario), que se está tramitando en el Congreso de los Diputados y cuyo proyecto ya ha sido aprobado por el Consejo de Ministros, tiene prevista su entrada en vigor este primer trimestre de 2018, una vez terminen los trabajos de aprobación. Esta nueva ley va a cambiar varios aspectos esenciales en los en la formalización e implementación de los préstamos hipotecarios en el marcado español.
El objetivo de esta ley es introducir en el ordenamiento jurídico español el régimen de protección previsto en la Directiva Europea 2014/17 en relación a los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Tras varias sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en virtud de las cuales varias de las cláusulas incluidas en algunos de los préstamos hipotecarios concedidos por determinadas entidades financieras se declararon abusivas y, por tanto, sin efecto, la Comisión Europea ha apremiado al Gobierno de España a que transponga dicha directiva a la mayor brevedad posible a la legislación española.
Los cambios que esta nueva ley va a introducir en el mercado hipotecario español son varios y de un gran calado. El objetivo de la nueva ley es garantizar una mayor transparencia en la celebración de los contratos de préstamos hipotecarios entre los consumidores y las entidades de crédito, eliminando cualquier tipo de cláusula abusiva que pudiera haber en dichos contratos. El consumidor deberá comprender de manera fehaciente toda la información que está firmando.
Podemos resumir los cambios en la legislación hipotecaria en varios puntos:
– Las comisiones por amortización anticipada serán más baratas. Hasta ahora el máximo por ley eran de 0,50% los 5 primeros años y 0,25% para el resto. Con la introducción de la nueva ley, estas comisiones quedarán en una de estas dos opciones: o 0,25% durante tres años y 0% el resto; o 0,50% durante los tres primeros años y 0% el resto.
– Gatos por conversión de hipoteca variable a fija o viceversa. La nueva ley propone reducir los aranceles del notario y del registro para estas operaciones, así como las comisiones por subrogación o novación a tal efecto. Además, tendrá carácter retroactivo, afectará a las hipotecas ya firmadas.
– Hipotecas multidivisas. Los consumidores que tengan contratada una de estas hipotecas podrán pasarla a euros en cualquier momento.
– Vinculaciones de productos. Se incentiva la flexibilidad a la hora de que el consumidor pueda adquirir productos de otras entidades sin que el préstamo se encarezca, es decir, se establecerá limitaciones a la venta de productos vinculados.
– Protección al consumidor. Como hemos dicho, el objetivo de esta ley era la protección de los consumidores
con respecto a ciertas clausulas declaradas abusivas por los tribunales de justicia. A tal efecto, se establecerá que el cliente deberá visitar la notaría antes de la firma de la escritura para que el notario le explique de manera gratuita todas las cláusulas del contrato. El cliente deberá certificar por escrito que ha entendido.
– Cambios en la ejecución de la hipoteca. Se alargará el plazo de impago o demora necesario para iniciar el proceso de embargo. De esta manera, en la primera mitad del contrato, la entintad financiera no podrá exigir el vencimiento anticipado hasta que el impago no suponga al menos el 2 % del préstamo, con un límite de nueve cuotas impagadas. Tras haberse reembolsado la mitad del préstamo, el impago necesario será del 4 % de la deuda, con un límite de 12 cuotas sin abonar. En cuanto a los intereses de demora, no podrán superar un máximo de tres veces el interés legal del dinero. Todos estos cambios podrán ser retroactivos, esto es, aplicarse a las hipotecas ya firmadas
