El día 16 de este mes entró en vigor una nueva Ley por la que se regulan los contratos de crédito inmobiliario, llamada Ley 5/2019 del 15 de marzo del 2019. A consecuencia de la Directiva aprobada en 2014 por la Unión Europea, 2014/17/UE, para reforzar la protección de los consumidores en la contratación de los préstamos hipotecarios, La Comisión Europea dio hasta 2016 de plazo al gobierno de España con el fin de que transpusiera y adaptara a la normativa española del mercado hipotecario esta normativa europea. Con varios años de retraso, los legisladores españoles han aprobado un nuevo marco regulatorio en el mercado hipotecario. El objetivo impuesto por la Unión Europea, y adoptado por la legislación española, es el de establecer un marco legal que asegure un mercado hipotecario no solo seguro, ágil y eficaz, sino también transparente y que proteja al consumidor de determinadas prácticas consideradas como abusivas por parte de los tribunales.
Vamos a enumerar los cambios más significativos que ha provocado la entrada en vigor de esta nueva ley.
Publicidad o información básica de cualquier préstamo hipotecario.
De acuerdo con la nueva ley, cualquier publicidad de préstamo hipotecario relacionada con un coste para el prestatario deberá especificar de forma clara, concisa y destacada una serie de aspectos:
- Nombre de entidad que presta o intermediario.
- La T.A.E. (coste efectivo del préstamo incluidos gastos).
- Tipo de interés y fórmula de cálculo.
- Importe del préstamo.
- Gastos.
- Y el tipo de garantía del préstamo.
Documentación que debe entregar la entidad financiera.
El prestamista debe entregar al cliente con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato:
- La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que es una oferta vinculante para la entidad durante al menos diez días.
- Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) que es un documento para advertir al cliente de las cláusulas más relevantes del préstamo debiendo como mínimo incluir una serie de aspectos como: los índices utilizados para fijar el tipo de interés y si existen límites mínimos; el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados; a la distribución de los gastos y la moneda en que se concede el préstamo.
Toda esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario en la que declara que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido deberá remitirse al notario elegido por el prestatario como mínimo un día antes de la firma del préstamo.
El cliente, de esta manera, deberá recibir asesoramiento personalizado y gratuito por parte de este notario sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. Con toda esta información el notario otorgará un acta sin coste para el cliente.
Distribución de los gastos y vinculación de productos.
Aunque en virtud de varias sentencias del Tribunal Supremo, que ya hemos comentado en anteriores entradas, los bancos estaban obligados a pagar la mayoría de los gastos, con la nueva Ley, deberán pagar todos ellos (impuestos, notario, registro y gestoría), excepto el coste de la tasación; de ahí que, en teoría, cualquier tasación homologada por el Banco de España debe ser aceptada por cualquier entidad.
Se autoriza al banco o entidad a cobrar una comisión de gestión o apertura sin límite, aunque lo usual es que no supere el 1% del importe concedido.
Las vinculaciones de productos por parte de las entidades financieras están prohibidas con carácter general: el banco no puede obligar al cliente a contratar ningún producto para concederle el préstamo. Sin embargo, si se permite que los bancos ofrezcan bonificaciones del tipo de interés aplicable a cambio de la contratación de una serie de productos.
Cancelación Anticipada.
Se permite el reembolso anticipado total o parcial de la hipoteca por parte del prestatario y obliga al banco a no poder cobrar más de un límite y solo en caso de que se produzca una pérdida financiera:
- Para hipotecas con tipo variable, se establecen dos casos excluyentes:
- El mínimo entre el 0,15% o la pérdida financiera durante los 5 primeros años. O
- El mínimo entre el 0,25% o la pérdida financiera durante los 3 primero años.
- Para las de tipo fijo, dos casos:
- El mínimo entre el 2% o la pérdida financiera durante los 10 primeros años.
- El mínimo entre el 1,5% o la pérdida financiera durante el resto.
Vencimiento anticipado por impago.
Con la anterior normativa, el banco podía iniciar el proceso de embargo y ejecución de la garantía con el impago de tres cuotas del préstamo.
Sin embargo, en la nueva ley, para que el banco pueda exigir el vencimiento anticipado, deben concurrir los siguientes requisitos:
- Durante la primera mitad del plazo, siempre que las cuotas impagadas equivalen a 12 meses o superen el 3% del capital concedido.
- Durante la segunda mitad, siempre que las cuotas impagadas equivalen a 15 meses o superen el 7% del capital concedido.
