La subrogación de hipoteca es la modificación de un préstamo hipotecario, ya sea por un cambio de acreedor (sustitución de banco) o de titular (de deudor). Con ella, podemos mejorar las condiciones que tenemos en cuanto a plazo de devolución o tipo de interés, aunque no la podemos utilizar para reducir o ampliar el capital de la deuda o ahorrarnos comisiones.
Para cambiar estas y otras condiciones habría que realizar una novación hipotecaria con la entidad bancaria que nos ha otorgado el préstamo, o bien cancelar la actual hipoteca y contratar otra nueva.
¿Qué gastos subrogación hipoteca podemos tener por cambio deudor?
En principio, el gasto que debe asumir el titular de la hipoteca es el de la tasación del inmueble. En este caso, como la tasación se realizó en el momento en el que se formalizó el préstamo hipotecario con el primer deudor, no sería necesaria una nueva tasación para el nuevo deudor (salvo determinadas excepciones).
Es por ello por lo que probablemente los únicos gastos de subrogación hipoteca por cambio deudor sean los de la comisión por parte de la entidad bancaria para realizar la modificación del contrato hipotecario. Este trámite se basa en cambiar el titular de la misma, el contenido de todos los puntos y reevaluar las posibilidades de riesgo del nuevo deudor en base a sus condiciones solventes.
Tipos de subrogación de hipoteca
Existen hasta tres modalidades distintas de subrogación de hipoteca:
Subrogación de acreedor
Es la más conocida de todas: el cambio del banco prestatario de la hipoteca que tenemos. Normalmente se hace para acogerse a una oferta de otra entidad que sea más ventajosa, ya sea en cuanto a tipos de interés, plazos, etc.
Antes de aceptarla el nuevo banco hará un estudio exhaustivo con el que valorará el importe que queda por pagar, los ingresos que tiene el deudor, los avales que aporta, etc. Asimismo, para que la concedan es requisito imprescindible no tener retrasos en el pago de las cuotas.
Una vez que den luz verde el banco de procedencia tiene dos semanas para presentar una contraoferta, que no hay obligación de aceptar aunque mejoren las condiciones desde que se aprobó la Ley Hipotecaria de junio de 2019. Igualmente, esta norma también exime a quien solicita la subrogación del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y de los gastos de notaría, tasación y registro de la propiedad.
Subrogación de deudor
Es un cambio de titularidad de una hipoteca, sustituyendo a una persona por otra pero manteniendo las mismas condiciones. Antes de aprobarla, la entidad bancaria hará también un estudio de riesgos.
Subrogación de promotores
Este tipo está muy extendido en la compra de vivienda nueva. Habitualmente el promotor que ha construido la vivienda lo ha hecho con la financiación de un banco, y ofrece al comprador la subrogación del préstamo que él tiene. En realidad estaríamos hablando del cambio de titularidad de una hipoteca como en el caso anterior, por lo que la aceptación del nuevo deudor estaría igualmente sujeta a la aprobación del banco.
Esperamos que con este ‘post’ te haya quedado claro qué es la subrogación de hipoteca. ¡No olvides que en Genial Banking te podemos ayudar en todo lo que precises a la hora de elegir o cambiar un préstamo hipotecario!
